繼1月18日以46.5億元拿下海淀玉淵潭鄉地塊之后，1月21日，京投聯合體又以47億元中標昌平東小口地塊。4天之內，京投銀泰聯合大股東以迅雷之勢席卷兩大地鐵熱地，成為年初北京土地市場上最大的一匹黑馬。 對此，北京交通大學土建學院軌道研究室主任彭華對《中國建設報·中國住房》記者表示，地鐵上蓋項目的競標，關鍵要看企業是否參與過地鐵建設，有否專業能力去考慮設計和施工的細節。這也是京投聯合體連續中標的重要原因之一。 聯手大股東 北京市土地整理儲備中心1月18日公布的信息顯示，京投銀泰子公司京投置地聯合其大股東北京市基礎設施投資公司 以下簡稱“京投公司” ，以46.5億元的價格中標北京市海淀區玉淵潭鄉地塊，溢價率22.4%。此次成交的玉淵潭鄉地塊位于北京市海淀區西三環外，地理位置優越，有6號線和10號線從區域內經過，所以該地塊一經推出便備受關注，被視為近兩年繼香河園地塊、萬柳地塊后具有“地王”潛力的地塊。 玉淵潭鄉地塊共有5組 包括聯合體 企業參與投標。包括京投公司和京投置地聯合體、龍湖時代置業、北京天恒、中化方興下屬的興茂置業和首開股份聯合體，以及新創置地。值得一提的是，其中，首開興茂聯合體拿地呼聲最高，報價達到52億元，同時還在政府要求配建保障房面積基礎上，主動承諾多增加1萬平方米。不過，首開興茂聯合體最終還是未能中標，與熱地失之交臂。 對于資金并非十分充足的京投銀泰來說，聯手大股東或許是其在京發展的良好借力點。據記者了解，京投公司是由北京市國有資產監督管理委員會出資成立的國有獨資公司，總資產約千億元，是北京市第二家總資產超過千億元的大型企業，也是目前京投銀泰的第一大股東，持股29.81%。 此前，京投銀泰董秘鄧志高就曾表示，京投銀泰目前資產規模相對比較小，與京投公司合作可以增加京投銀泰在土地拓展方面的實力。根據標書，京投公司為玉淵潭鄉地塊的一級開發商，該宗地底價中，土地開發建設補償費總額為30億元。這也就意味著，京投聯合體僅需要再付16.5億元即可拿到該地塊。分工方面，京投公司將為項目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價款，京投銀泰則主導項目公司的經營管理。 在獲取玉淵潭鄉地塊后僅3天，1月21日，北京市土地整理儲備中心公布的昌平區東小口鎮地塊招標結果顯示，京投銀泰旗下的北京京投置業房地產有限公司和北京市基礎設施投資有限公司聯合體以47億元最終中標。參與該地塊投標的還包括首開保利聯合體、北京金泰集團有限公司、北京建機房地產有限責任公司。 鐘情車輛段 不難發現，京投聯合體剛剛獲得的兩塊規模相當的地塊真正的身份分別是北京地鐵6號線五路居車輛段和地鐵8號線東小口車輛段。因此，其后期的開發建設必將將圍繞車輛段的特點開展。 不過，彭華對記者表示，地鐵和交通兩種功能在空間上的疊加讓車輛段上蓋開發項目的復雜性遠高于一般房地產用地。而作為地鐵列車的停車庫，又比起一般的地鐵項目施工要困難得多，不是專業公司很難保證項目的安全施工，也難以保證后期項目的正常運作。“如玉淵潭地塊所在的五路居車輛段目前已經投入使用，施工建設必須優先保證地鐵6號線的正常運行和車輛段的使用。” 事實上，作為北京市軌道交通投融資平臺和業主，京投公司承擔著北京市基礎設施項目特別是軌道交通的投融資和資本運營任務。其中就包括目前剛剛建成或建設中的6、7、8、9號線等13條城市軌道交通新線。如結合其“地鐵業主”的特殊身份，也就不難理解京投聯合體為何鐘情地鐵上蓋。 其實，京投聯合體中標地鐵車輛段地塊已早有先例。2011年9月，京投聯合體就與萬科合作拿下相關地塊，足見其在地鐵車輛段上蓋建設地產項目的先發優勢。 摘自《中國建設報》2013-01-23 童亦弟