今年9月，國內首個按市場規律運作、以個人委托代理模式開發的住宅小區，將在河南省許昌市建設完工、交付使用。這個建筑面積7.8萬平方米的小區，代建對象主要針對當地中小學、幼兒園教師等城市中低收入階層，住房均價低于同類地段市場均價35%。 這個通過個人委托代理模式開發、名為“書香苑”的住宅小區，由于價格遠低于市場均價，甚至比當地一些經濟適用房小區均價還低，被稱為“平民地產”，深受城市中低收入階層的歡迎。 筆者了解到，這個小區于2009年9月動工，分三期開發，共有12幢多層和四幢小高層，到2011年6月，12幢多層、456套房已全部交工，入住率達到71%；四幢小高層到今年9月底交工。小區房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小套型占到80%。 在價格上，這個小區多層均價在1600元，遠低于2700元左右的市場平均價格；小高層由于近幾年原材料價格上漲等因素，均價從原來的2157元上漲到2391元，但仍然遠低于當地小高層3900元至4200元的市場均價。 據悉，許昌個人委托代理建房采取雙公司運作，即由惠民房產中介公司和惠民房地產開發公司兩家公司實施，把有住房需求、自愿參與建房的個人組織起來，把各項成本向參與者完全公開，公司通過收取提前限定利潤率的代理服務費方式盈利。 公司負責人楊金城介紹說，代理建房模式受歡迎的一個核心就是成本完全公開、利潤提前限定。公司和每一個參與者簽訂合同，把成本中的各項構成和折算出的每平方米價格，向參與者完全公開，并把公司的代理服務費約定在7%。同時成立由參與者組成的11人監管組，對項目進展、工程建設、資金支付等進行全程監管。與傳統的地產開發模式相比，這種模式沒有售樓部、沒有廣告支出、不依賴銀行貸款，利潤又提前限定，因此才能做到平價房產。 筆者了解到，個人委托代理建房模式由個人合作建房脫胎而來，吸取其“客戶前置”的長處，即首先搞市場需求調查，提前鎖定客戶，同時吸取了房地產開發企業公司化運作的規范操作方法，但又區別于大多房地產開發企業運作模式。 在資金管理管理上，采用“多方共管，公開透明”的方式，即每個人預交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設監管組共管，在銀行開立預存資金賬戶，銀行預留印章分設分管，在資金使用時，各方在用款項目申請書上共同簽字后，方可使用資金，并由銀行參與資金監管，確保資金的安全管理和使用。 楊金城介紹說，這種模式操作目前已經趨于成熟規范，各個環節特別是資金管理使用等核心問題都在法律法規和參與者的監管之下；營銷廣告推廣和銷售服務等環節的減少，大大降低了管理成本費用，有利于平抑房價，使房地產開發建設走向多體制、多機制、多種模式并舉的局面，也降低了房地產開發企業對銀行貸款的過度依賴。 河南省社科院院長喻新安認為，這種新的開發模式改變了當前房地產開發模式過于單一的狀況，有助于借助市場力量使房地產開發市場回歸理性。平抑房地產價格，一方面需要相關政策的落實到位，另一方面也更需要新的市場主體、新的開發模式，培育多元化的市場力量。 一些學者和專家建議，對于類似的微利地產開發模式創新，政府應給予一定的政策扶持，甚至可以視同保障性住房享受相關優惠政策，如在城市配套費、墻改基金、電力配套費等地方行政事業性收費上給予減免。 在稅收政策上，清理一些事實上重復納稅的項目，將既有的增值稅優惠政策落實到位等，在成本透明的開發模式下，這些政策還會推動房價較大幅度下降。另一方面，建議政府在土地供應方面給予支持，比如，可以采取土地價撥的方式，或者有針對性地采取掛牌方式予以支持。同時，建議相關部門加強對類似新開發模式的關注，給予引導和幫助。 來源：中國建設報