特約評論員 楊遴杰 央行近日宣布下調金融機構人民幣一年期存貸款基準利率各0.25個百分點，為三年半來首次降息。此次降息的目的在于增加市場流動性以解決當前經濟增長趨緩、消費缺乏實質增長等問題，同時CPI也處于下降通道中，為降息提供了支撐。 利率是貨幣的價格，它的升降會影響到各類主體的資金使用行為。此輪降息并非單獨針對房地產行業而采取的刺激行為，但是由于房地產市場的供求方都涉及大量資金的使用，通過分析降息對雙方的影響就能大致了解房地產市場未來一段時間可能的走向。 對于需求方，受制于當前的限購政策，更多體現為住房的真實需求。與投機需求追漲殺跌不同，真實需求總是與價格呈反比，更嚴謹一點說，是和購房的總成本呈反比。其實經濟起起伏伏，利率漲漲跌跌，房貸周期如此長，一次降息并不能真的代表貸款周期內總成本的下降。但是人們往往會被當前的利好引誘而進行消費，這也使得降息對消費行為的刺激作用會多少體現在購房行為中。 對于作為供應者的房地產商，初一看貸款利率下調可以降低財務成本，當然是好事。也就難怪潘石屹第一時間歡快地發表微博：終于降息了，奔走相告吧!但是就當前開發商的實際資金使用情況來看，效果只怕有限。一是開發商，尤其是沒有官方背景的開發商，在前兩年的銀行緊縮開發貸款的時候只得通過信托、民間借貸之類的高成本方式融資，今年遇到償付高峰，利率降低并不能緩解他們的資金壓力；二是存量的貸款一般都是固定利率或者一年一調，降息對開發商的財務成本即使有影響也要延遲到明年才能得以體現，而且還得祈愿中間不會因為降息引發CPI上漲而引起升息的結果。 應該說當前開發商遇到的主要問題是資金鏈緊張，降息不像存準率的調整，并沒有擴大銀行的貸款規模。此次降息是非對稱降息，央行同時第一次將金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍，各銀行為吸引存款可能采取比基準利率高的實際利率，從而抵消了存款利率同步下調帶來存款流出的可能。央行避免資金過多流出從而沖高CPI的意圖非常明顯，因此開發商希望各種渠道流出的資金來滲透過來的圖景并不能完全實現。 結合前面的分析可以認為，一次的利率下降對開發商的實際影響并不大，倒是對購房者的真實需求釋放有一些作用，加上近期隨著央行放開利率浮動，銀行間的房貸利率博弈已經開始，建行首套房貸利率最低至基準利率的8.5折，其他大行多為9折和8.8折，也會提前釋放一部分真實需求。這等于通過降低購房成本方式打開了一個銷售窗口，開發商有兩種選擇：一是平價放大銷售，回款還貸，同時也可以把高價地塊銷售出去后，在土地市場低迷時候購入低價地塊，減輕未來企業運行的風險，也就是“換倉”；二是覺得市場會好轉，抬價以獲得更高利潤，這種做法要求各家房地產商都達成一致的行動策略。現實中，不同的開發商資金緊張程度和存貨狀況不一，很難達成如此默契行為，就像當年彩電行業的顯像管聯盟一般不靠譜。高資金壓力的企業很可能在窗口期借機出貨，漲價企業由此會白白喪失難得出現的窗口機會。由于真實需求是有限的，此次窗口關閉，要么房價主動下降來再次打開，要么就只能等再一次降息了。 就對房地產市場的影響大小而言，最重要的影響因素是限購政策。放開限購，就會放出投機需求，投機需求會相互刺激循環放大。只要不放開限購，在有限的真實需求中不管采取什么刺激行為，不過是早一時消費還是晚一時購房的差異而已。國務院常務會議明確要求“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”，住房城鄉建設部近日也明確表態堅持房地產市場調控政策不動搖，只要這個基本的調控策略沒改變，房地產企業最好市場策略就是抓住一切出現的銷售窗口機會。